부동산 문제의 해법-전강수(2021년 여름호 창비의 글 요약)

 

대구카톨릭대 경제금융부동산학과 교수

 

 

1. 부동산 투기 광풍의 원인과 문제의 실상

 

첫째, 문재인 정부는 부동산 투기의 본질에 대해 이해하지 못했다. 근본 정책을 제외한 채 정책수단을 강구하는 바람에 26번이나 대책을 발표하고도 투기 광풍을 잠재우는 데 실패했다. 부동산보유세 강화라는 강력한 수단을 줄곧 회피하다 2020년 7.10대책에 와서야 보유세 강화 정책을 내놓았지만 타이밍이 이미 늦었다. 집값을 다락같이 올려놓고는 세금까지 무겁게 한다는 생각에 무주택자와 유주택자 모두가 문재인 반대 세력으로 돌아섰다. 

둘째, 집값을 잡겠다고 공언하면서도 동시에 투기를 자극하는 이율배반적인 정책을 펼쳤다. 정권 초기부터 매년 10조원, 50조원을 투입하는 도시재생사업을 추진했고, 다주택자와 임대주택등록에 대한 세제 혜택을 강화해 다주택 보유를 자극했다. 비판이 제기되자 제도 일부를 개선했지만 혜택은 여전히 유지되었다. 다주택자 보유 160만호 주택이 시장에 매물로 나오지 않고 그들 수중에 잠겨버렸다.

셋째, 다주택자가 보유한 기존 주택이 시장에 나오도록 만들면 될 것을 문재인정부는 3기 신도시를지정하는 등 신규 주택공급 확대 정책을 추진했다. 공급 확대 정책은 시장만능주의자들이 부동산 부자들과 건설업자 등 기득권세력을 옹호하기위해 활용해온 단골 메뉴이다. 수도권 주택공급 확대 정책은 지역불균형을 악화시키고, 단기적으로 가격 안정 효과도 없으며, 장기적으로는 침체기에 가격 폭락을 초래할 가능성이 있으며 국토 균형발전도 저해하는 나쁜정책이다. 작금의 투기 광풍은 이명박.박근혜 정부가 붙인 불에 과잉 유동성이라는 기름이 부어져서 일어났고, 문재인정부가 어설프게 대응하는 바람에 최악의 형태로 발전했다. 부동산 폭등과 세 부담 증가가 결합하는 바람에 무주택자와 유주택자, 2030세대와 5060세대 모두로부터 외면당하는 난감한 상황에 떨어지고 말았다.

 

문제의 실상

1950년 지주의 농지를 유상몰수해서 그 땅을 경작하는 사람들에게 유상분배하는 농지 개혁이 단행되었기때문에 평등지권사회가 되었고 한국경제의 고도 성장의 발판이 되었다.

그러나 1960년대 말 박정희 정권이 전국 곳곳에서 무분별한 도시개발을 추진하면서 땅값이 폭등했고 개발지역을 중심으로 부동산 불로소득의 향연이 벌어졌다.

부동산 투기는 자산과 소득의 불평등, 가계부채 증가, 임대료 상승으로 인한 자영업자 압박, 기업의 지대추구 행위 조장, 공직자와 공기업 직원 부패 야기, 지역간 양극화로 인한 지방 소멸, 거시경제의 불안정성 증대 등 심각한 사회경제 문제를 유발한다.

OECD 16개국 통계로 GD(국내총생산) 대비 토지자산의 배율을 계산한 결과,한국은 19년 4.6배, 압도적 1위였다. 한국 
땅 전부 팔면 미국 땅 절반을 살 수 있고, 캐나다를 여섯번, 프랑스를 여덟번 살 수 있다는 얘기가 나돌았다. 그러나 한국 땅을 팔아서 외국 물건이나 자산을 살 수도 없다.

2020년 부동산 자산 5분위 배율, 즉 하위 20% 대비 상위 20% 가구의 부동산 소유규모는 19년 142배에서 20년 164배로 증가했다. 

 

2. 부동산 문제의 해법

 

투기를 근절하려면-공직자와 공기업 직원의 부동산 관련 부패를 근절, 또 하나는 부동산 불로소득을 차단, 환수해 투기 발발의 소지를 없애는 것이다.

공직자윤리법 개정안, 공공주택특별법 개정안, 한국주택공사법 개정안, 이해충돌방지법 등 통과되어 제도적 환경을 상당히 갖춤.

그러나 비영농인의 농지 투기를 근절할 수 있도록 농지법 개정하고, 고위 공직자와 부동산 간의 연결고리를 제도적으로 차단할 수 있는 부동산백지신탁제를 도입하는 작업은 미진함.

한편 정권 출범과 함께 보유세 강화 정책을 추진하지 못하고 미적대다가 부동산값을 폭등시키고 나서야 주택 과다 보유자를 중심으로 세 부담을 무겁게 하는 바람에 무주택자와 유주택자 모두의 불만을 산것이 더불어민주당 선거 패배의 원인이다.

 

3. 부동산 투기를 근절할 근본 정책

 

부동산 투기가 일어나는 것은 매매와 소유를 통해 높은 초과 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 소유자와 거래자가 비용을 들거나 희생하는 일이 없기 때문에 그 이익은 근본적으로 불로소득이다. 

보유세 강화, 거래세 완화는 한국 부동산 정책의 오래된 숙제였다. 노무현 정부 때 보유세 강화 정책은 부동산 소유자, 강남 주민, 보수 언론, 그리고 시장 만능주의 학자들이 똘똘 뭉쳐 저항하여 국민 여론을 돌여놓았고 이때문에 이명박 집권으로 이어졌다. 

이명박 대통령은 첫 사업으로 전봇대를뽑는 이벤트로 종부세 무력화에 착수했다. 과세기준 금액을 높여 과세 대상자를 줄이고 세울을 전반적으로 낮추는 동시에 과세표준 구간을 조정해 세 부담을 가볍게 했다. 헌법내판소가 종합부동산세법 일부 조항들에 위헌.헌법불합치 판정을 내린 것이 결정적인 계기였다. 종부세 무력화 이후 전체 세수는 급감했다. 이는 문재인 정부 출범 후 서울 아파트값의 폭등으로 이어졌다.

 

대책- 종부세를 폐지하고 국토보유세를 도입하면 어떨까 한다. 국토보유세란 모든 토지소유자에게 부과하는 대신 세수 순증분을 전액 또는 모든 국민에게 1/n씨 기본소득으로 지급한다. 이는 기본소득연계형 국토보유세라고 불린다. 이 원칙에 기초해 동원할 수 있는 정책 수단으로는 재벌.대기업 법인세 중과, 누진소득세 최고세율 인상, 상속세, 증여세 최고세율 인상, 자연자원 이용료와탄소세 징수, 빅데이터세 부과 등을 생각할 수 있다. 기본소득으로 지급하고 나머지를 국가 소멸을 저지하기 위한 국가재건프로젝트(요람에서 무덤까지)를 가동하여 50조원 정도를 투입, 청년,신혼부부를 위한 기본주택과 무상조리원, 무상탁아소, 무상어린이집, 무상유치원, 무상고등교육 등을 대거 공급함으로써 출생에서 대졸까지 국가가 책임지는 것이다. 미국의 조 바이든은 2,000조원 규모의 미국가족계획을 공개했다.

국보세는 자연물인 토지에만 부과하고, 주택, 나대지, 빌딩 부속토지를 각각 따로 합산해 서로 다른 방식으로 과세하는 용도별 차등과세를 지향하며,

한국의 특권은 교육, 일자리, 지역, 재벌, 세습자산, 환경 파괴와 자연 자원 이용으로 누리는 특권, 빅데이터 독점활용 등

특권이익이 있는 곳에 최우선 과세한다는 것을 조세제도의 제1원칙으로 확립할 필요가 있다. 동원 가능한 정책 수단으로 재벌, 대기업 법인세 중과, 누진소득세 최고세율, 상속세, 증여세 최고세율 인상, 자연자원 이용료와 탄소세 징수, 빅데이터세 부과 등을 생각할 수 있다. 

 

4. 부동산 세제 관련 현안에 대한 대책

 

보유세 강화 정책의 기조를 유지하되, 미비점을 보완하고 정책 추진 과정에서 등장하는 부작용과 불만을 합리적으로 해소하는 것이 관건이다. 또 부동산 시장을 안정시키는 것도 중요하다

취득세 중과는 철회하는 것이 바람직하다. 보유세 강화, 거래세 완화의 원칙에도 맞지 않는다. 단, 다주택자에 대한 양도세 중과는 불로소득을 환수하고 투기를 억제하는 역할을 하므로 보유세가 충분히 강화되기까지 유지하거나 완화하는 정도로 개편하는 것이 좋겠다. 현재 진행 중인 공시가격 조정은 부동산 유형별 지역ㄷ별 가격대별 불형평을시정하는 차원에서 계혹 추진하되, 현실화율 인상 속도를 조절해서 보유세 부담으로 인한 충격을 완화하는 것이 바람직하다. 1주택 소유가가 소득이 없는 경우는 과세이연제도를 도입해 매각, 상속 등 현금화 시기까지 과세를 유예해주면 된다.

 

5. 시장친화적 토지공개념이 필요하다.

 

부동산 정책은 단순히 집값 안정에 몰두하는 대증요법을 넘어서야 한다. 핀셋규제, 핀셋증세 등의 방법으로 집값 뒤만 쫓아다니는 무능한 모습을 보이다가 역대 최고의 부동산 값 폭등과 역대 최다의 풍선 표과를 초래하고 말았다. 소유 제한이나 처분제한 또는 과도한 규제가 아니라 가능한 한 시장 원리에 부합하는 방법으로 토지의 공공성을 실현하는 것이 중요하다. 토지보유세를 중심 정책수단으로 거론하는 것은 그 때문이다. 시장친화적 토지공개념은 토지와 자연자원을 사용하는 사람에게 사용하는 만큼 사용료를 부과하고 그 수입을 모든 사회구성원이 공평하게 혜택을 누릴 수 있도록 지출하는 것을 원칙으로 한다. 불로소득이 아닌 노력 소득 중심으로 경제가 정상화 되어야 한다.